tidur.no - Loog

I et borettslag har andelseieren som hovedregel ansvar for å vedlikeholde vinduene i egen bolig, mens borettslaget har ansvar for å skifte dem ut. Det følger av burettslagslova § 5-12, og vedtektene kan fordele ansvaret annerledes. I eierseksjonssameier gjelder samme hovedregel etter eierseksjonsloven § 32. Bytter dere alle vinduene i en bygning, regner Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) det som søknadspliktig. Dette er en praktisk oversikt for styre, forretningsfører og vaktmester. Den er ikke juridisk eller byggteknisk rådgivning, så sjekk alltid vedtektene og kommunens krav.

Hvem har ansvaret for vinduene?

Borettslag: Etter burettslagslova § 5-12 skal andelseieren holde ved like blant annet vinduer i boligen. Vedlikeholdsplikten omfatter reparasjon og utskifting av mye av det innvendige, men ikke utskifting av vinduer og ytterdører. Den plikten ligger hos laget, som etter § 5-17 skal holde bygningene i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne.
Sameier: Etter eierseksjonsloven § 32 skal seksjonseieren vedlikeholde vinduer og ytterdører, men plikten omfatter ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører. Sameiet har resten av vedlikeholdet etter § 33.
Vedtektene går foran: Begge lovene åpner for å fastsette en annen fordeling i vedtektene. Les derfor alltid vedtektene før styret svarer på en henvendelse.

Forbrukerrådet oppsummerer det samme i sin veiledning om borettslag og sameie: andelseieren vedlikeholder vinduet, laget skifter det.

Hva er vedlikehold, og hva er utskifting?

Typisk vedlikehold for beboeren er å smøre hengsler og beslag, bytte tetningslister, holde lufteventiler rene og rette opp mindre skader. Utskifting gjelder når vinduet ikke lenger kan bringes tilbake til forsvarlig stand. Grensen kan være uklar, så det lønner seg å ha en skriftlig rutine:

Beboeren melder fra til styret om råte, punkterte ruter, kondens mellom glassene eller trekk.
Styret eller vaktmester ser på vinduet og dokumenterer tilstanden med bilder.
Styret avgjør om det er beboerens vedlikehold, lagets utskifting eller en tilfeldig skade.
Avgjørelsen og begrunnelsen arkiveres sammen med boligens historikk.

Skader som skyldes manglende vedlikehold fra beboerens side, kan laget i noen tilfeller kreve dekket etter burettslagslova § 5-13. Det er nok en grunn til å dokumentere tilstanden.

Når må dere søke kommunen?

DiBK har en egen oversikt over byggearbeid på vinduer:

Å bytte ett eller noen få vinduer med samme størrelse, type og utseende regnes som vedlikehold og krever ikke søknad, så lenge kommunale planer eller vern ikke sier noe annet.
Å bytte til annen størrelse, type eller utseende, eller å legge til, fjerne eller flytte vinduer, er en fasadeendring. Kommunen avgjør om den endrer bygningens karakter og dermed krever søknad.
Å bytte ut alle vinduene i en bygning regnes som vesentlig endring eller vesentlig reparasjon. Det krever søknad og tillatelse, og relevante krav i TEK17 gjelder.
Påvirker arbeidet bærende konstruksjoner eller konstruksjoner med brannkrav, er det alltid søknadspliktig.

Et felles vindusprosjekt i borettslaget vil derfor normalt være en byggesak med ansvarlige foretak. Planlegg det i vedlikeholdsplanen, og se også vår guide til fasadevedlikehold.

Tekniske krav å kjenne til

Energi: TEK17 § 14-3 setter minimumsnivå for nye bygg. U-verdien for vindu og dør, inkludert karm og ramme, skal være 1,2 W/(m²K) eller lavere. Ved søknadspliktig vindusskifte i eksisterende bygg avklarer prosjekterende og kommunen hvilke krav som gjelder. Nye vinduer påvirker også energimerket.
Sikkerhet: Etter TEK17 § 12-17 skal vinduer og glassfelt som kan skade personer ved knusing, sikres mot sammenstøt og fall opp til minst 0,8 meter over gulv. Det kan gjøres med brystning, personsikkerhetsglass eller en annen forsvarlig løsning.
Glass i fellesarealer: Samme paragraf krever kontrastmerking av glassfelt i inngangsparti og kommunikasjonsvei der det er fare for sammenstøt. Merkingen skal sitte i to høyder, med senter 0,9 og 1,5 meter over gulv.

Sjekkliste for styret

Les vedtektene og avklar hvem som vedlikeholder og hvem som skifter.
Gi beboerne en enkel rutine for å melde vindusskader.
Registrer vinduenes alder, type og leverandør i FDV-dokumentasjonen.
Gå over vinduer og ytterdører ved den årlige befaringen, og noter råte og punkterte ruter.
Planlegg utskifting samlet framfor stykkevis, så fasaden blir lik.
Avklar søknadsplikt med kommunen før dere bestiller.
Oppbevar produktdokumentasjon og garantier etter utskifting.

Les mer i guiden om FDV for borettslag og sameier.

Oppfølging i praksis

I Tidur kan du lagre vedtekter, tilstandsrapporter og produktdokumentasjon i dokumentarkivet, legge årlig befaring av vinduer inn i oppgaveplanen og registrere avvik med bilde fra mobilappen. Tidur erstatter ikke juridisk rådgivning, ansvarlige foretak eller kommunens byggesaksbehandling.

Ofte stilte spørsmål

Hvem betaler nye vinduer i borettslag?
Etter burettslagslova § 5-12 er utskifting av vinduer lagets ansvar, med mindre vedtektene sier noe annet. Kostnaden dekkes da normalt over felleskostnadene.

Hvem har ansvaret for å vedlikeholde vinduene?
Andelseieren eller seksjonseieren, for eksempel beslag, tetningslister og mindre reparasjoner.

Kan en beboer bytte vinduer selv?
Ikke uten styrets samtykke. Utskifting er lagets ansvar, og et annet vindu kan være en fasadeendring som også krever søknad til kommunen.

Må vi søke for å bytte alle vinduene?
Ja. DiBK regner det å bytte alle vinduene i en bygning som vesentlig endring eller reparasjon, og det krever søknad og tillatelse.