Taket på et borettslagsbygg er en fellesdel som borettslaget som hovedregel skal holde i forsvarlig stand, jf. burettslagslova § 5-17. I praksis betyr det at styret bør ha tre ting på plass: jevnlig ettersyn av tekking, beslag og gjennomføringer, en plan for når taket må legges om, og trygg gjennomføring når noen skal opp på taket. Vedtektene kan fordele vedlikehold annerledes, så sjekk dem først.

Dette er en praktisk oversikt for styre, forvalter, vaktmester og driftspersonell. Den erstatter ikke takst, tilstandsanalyse, rådgivning fra taktekker eller juridisk rådgivning.

Hvem har ansvaret for taket?

• Borettslaget/styret: taktekking, undertak, beslag, takrenner og nedløp, takvinduer i fellesareal, sikringsutstyr og takkonstruksjonen (§ 5-17).
• Andelseieren: skal melde fra om lekkasjer og skader de oppdager, og følge husordensreglene, for eksempel om takterrasser og tilgang til tak.
• Arbeidsgiveren til den som går på taket: vaktmesterselskap, taktekker eller annen leverandør har ansvaret for at deres folk jobber sikkert (se under).

Hva sier TEK17 om tak?

For nybygg og søknadspliktige arbeider krever TEK17 § 13-12 at tak har tilstrekkelig fall og avløp slik at regn og smeltevann renner av, og at nedbør, snøsmelting og ising ikke skader byggverket. DiBKs veiledning sier også at vann bør kunne renne av uten å trenge inn i konstruksjonen selv om sluk eller nedløp blokkeres, og at luftede tak med risiko for kondens eller utett tekning skal ha vanntett undertak.

For et eksisterende tak er dette ikke et krav om ombygging. Men det er en god sjekkliste for hva som typisk går galt: vanndammer på flate tak, tette sluk og renner, isdannelse ved takfot og fukt under tekningen.

Når må styret søke kommunen?

Ifølge DiBK regnes det som vedlikehold å bytte til lik takstein, takpapp eller takplater. Det krever ikke søknad, og TEK17 gjelder ikke. Bytter dere til en annen type tekking slik at taket får et annet utseende, kan det være en søknadspliktig fasadeendring. Erstatter, forsterker eller endrer dere takkonstruksjonen, for eksempel med tyngre tekking, regnes det som vesentlig endring og krever søknad. Kommunale planer og vernestatus kan begrense valgene, så kontakt kommunen ved tvil.

Sikkerhet når noen skal opp på taket

Arbeid på tak er høyrisikoarbeid. Arbeidstilsynets veiledning Unngå fall ved arbeid på tak viser blant annet til at

• det skal gjøres en skriftlig risikovurdering før arbeidet starter (forskrift om utførelse av arbeid kapittel 17),
• ansatte skal sikres mot fall nær takkant når det er mer enn 2 meter ned til underlaget,
• kollektive tiltak som rekkverk, stillas eller lift skal prioriteres, og personlig fallsikring brukes som eneste sikring bare når kollektive tiltak ikke er mulig,
• hull og åpninger i takflaten, som takvinduer og ventilasjonsgjennomføringer, skal sikres uansett fallhøyde.

Det gjelder også «små» jobber som å rense sluk eller måke snø. Styret bør derfor be leverandøren bekrefte hvordan arbeidet sikres, og vurdere faste sikringspunkter eller rekkverk på tak som ofte må inspiseres. Ved større takprosjekter er den som får utført arbeidet byggherre etter byggherreforskriften, med plikter til blant annet SHA-plan. Arbeidstilsynet skriver at et boligsameie i utgangspunktet ikke regnes som forbruker etter forskriften, så det vanlige forbrukerunntaket vil sjelden passe for et borettslag eller sameie.

Sjekkliste for ettersyn av tak

• Er det løse, sprukne eller manglende takstein, plater eller papp?
• Er beslag rundt pipe, takvinduer, lufting og møner tette og festet?
• Står det vann på flate tak, eller er sluk og nedløp tette av løv og grus?
• Er takrenner hele og riktig festet? Se også guiden om takrenner og isdemninger.
• Er det mose, vegetasjon eller misfarging som tyder på fukt?
• Er det fuktmerker, mugg eller lukt på loft eller i øverste etasje?
• Er snøfangere, takstiger og sikringspunkter hele og festet?
• Er det skader etter storm, snøras eller arbeid utført av andre, for eksempel på solceller eller antenner?

Mye av dette kan sjekkes fra bakken, fra loftet eller med kikkert. Arbeid oppe på taket bør gjøres av folk med riktig utstyr og opplæring. Om vinteren hører snø og istapper med, se guiden om snørydding og takras.

Plan for omlegging: unngå overraskelser

Levetiden avhenger av tekking, utførelse, klima og vedlikehold. Den beste kilden for akkurat deres tak er FDV-dokumentasjonen fra leverandøren og en tilstandsanalyse. Legg forventet omlegging inn i vedlikeholdsplanen, slik at generalforsamlingen ser kostnaden år i forveien. Større tiltak utover vanlig forvaltning kan kreve vedtak i generalforsamlingen.

Dokumentasjon: vis hva som er gjort

Skriv ned dato, funn, bilder og tiltak etter hvert ettersyn og hver reparasjon, og ta vare på produktdatablader, garantier og samsvarserklæringer fra taktekker. Da blir det lettere å følge opp garantier, prioritere tiltak og vise kjøpere og forsikringsselskap at taket er fulgt opp.

Med Tidur kan du legge taket inn i oppgaveplanen for bygget, slik at punktene blir sjekklisten ansatte bruker ute på oppdrag, og sette ettersynet opp som et gjentakende oppdrag. FDV-dokumentasjon kan samles i dokumentarkivet med NS 3451-struktur. Tidur erstatter ikke risikovurdering, sikringsutstyr eller vurdering fra fagfolk.

Ofte stilte spørsmål

Hvor ofte bør taket sjekkes?
Ingen lov gir et fast intervall for borettslag. Mange gjør en visuell sjekk vår og høst og etter kraftig storm eller snøvær. Følg anbefalingene i FDV-dokumentasjonen og fra taktekker.

Kan vaktmesteren gå opp på taket alene?
Det avhenger av risikovurderingen. Ved fallhøyde over 2 meter nær takkant kreves sikring mot fall, og kollektive tiltak skal prioriteres. Avklar dette med vaktmesterens arbeidsgiver.

Gjelder det samme i sameier?
I hovedtrekk ja. Sameiet vedlikeholder fellesdeler etter eierseksjonsloven, og vedtektene kan regulere detaljer.

Kilder

• Burettslagslova § 5-17 (Lovdata)
• TEK17 § 13-12 Nedbør (DiBK)
• Eksempler på byggearbeid på tak (DiBK)
• Unngå fall ved arbeid på tak (Arbeidstilsynet)
• Forskrift om utførelse av arbeid (Lovdata)
• Om byggherreforskriften (Arbeidstilsynet)
• Eierseksjonsloven (Lovdata)