tidur.no - Loog

Kort svar: Før du endrer, reparerer eller river noe i et eksisterende næringsbygg, skal bygningsdeler og installasjoner som kan bli farlig avfall kartlegges, uansett tiltakets størrelse (TEK17 § 9-7). Gjelder tiltaket mer enn 100 m² BRA ved vesentlig endring eller riving, eller over 10 tonn bygg- og rivningsavfall, skal det i tillegg lages en egen rapport fra miljøkartleggingen, det mange fortsatt kaller miljøsaneringsrapport eller miljøsaneringsbeskrivelse. Som eier og byggherre bør du kreve at rapporten dekker minstekravene i forskriften, at funnene følges opp i rivefasen, og at sluttdokumentasjonen havner i FDV.

Guiden er for eiendomsforvaltere, driftsledere, byggherrer og vaktmestere i næringsbygg og offentlige bygg. Den er praktisk oversikt, ikke juridisk rådgivning. Sist oppdatert 9. november 2026.

Kort fortalt

Kartlegging av farlig avfall gjelder alle tiltak i eksisterende bygg, også små og ikke-søknadspliktige.
Egen rapport fra miljøkartleggingen kreves for tiltakene i TEK17 § 9-6 første ledd bokstav b til d.
Mengdene fra rapporten skal inn i avfallsplanen, og faktisk disponering dokumenteres i sluttrapporten.
Rapport, prøvesvar, deklarasjoner og sluttrapport bør lagres i FDV for bygget, ikke bare hos entreprenøren.

Miljøsaneringsbeskrivelse eller rapport fra miljøkartleggingen?

Fram til 1. juli 2022 het dokumentet «miljøsaneringsbeskrivelse» i TEK17. Etter endringen bruker forskriften «rapport fra miljøkartleggingen», og for søknadspliktige tiltak i yrkesbygg og boligblokker kom det i tillegg krav om ombrukskartlegging med egen rapport. Miljødirektoratet og bransjen bruker fortsatt begge begrepene, så still kravet med forskriftens ord i kontrakten for å unngå tvil. Se Miljødirektoratet om kartlegging av farlig avfall.

Når kreves egen rapport?

Etter TEK17 § 9-6 første ledd bokstav b til d gjelder kravet ved:

vesentlig endring eller vesentlig reparasjon, også fasadeendring, som omfatter mer enn 100 m² BRA av bygningen
riving av bygning eller del av bygning over 100 m² BRA
tiltak som genererer over 10 tonn bygg- og rivningsavfall

Flere bygninger eller anlegg i samme tiltak vurderes under ett. Typiske eksempler i næringsbygg er leietakertilpasning av en hel etasje, utskifting av fasade og vinduer, ny ventilasjon med riving av himlinger, og strip-out før ny leietaker.

Hva rapporten minst skal inneholde

TEK17 § 9-7 fjerde ledd lister opp minimumsinnholdet:

hvem som har utført kartleggingen, og dato
byggeår og tidligere bruk, hvis kjent
resultat av representative materialprøver og analyser
forekomst og mengde av farlig avfall og andre fraksjoner som må fjernes, fordelt på type
plassering i bygget, med bilde eller tegning der det kan være tvil
hvordan farlig avfall er identifisert med merking eller skilting
hvordan avfallet er planlagt fjernet, og hvor det skal leveres
alle funn sammenstilt i en tabell

DiBKs veiledning sier at punktene om merking, fjerning og levering i mange tilfeller ikke står i selve kartleggingsrapporten, og at utførende er ansvarlig for at de gjennomføres. Det er derfor lurt å avtale tydelig hvem som skriver hva.

Hva du bør se etter i et næringsbygg

Kartleggeren vurderer hele bygget, men disse stoffgruppene går igjen i eldre næringsbygg:

Asbest i plater, rørisolasjon, gulvbelegg, lim og fuger i bygg fra før 1985. Se vår guide om asbest i næringsbygg.
PCB i isolerglassruter produsert i Norge 1965–1975 og importerte til og med 1979, og i maling, murpuss, fugemasser og avrettingsmasser fra før 1980. PCB-ruter skal leveres hele til godkjent mottak (Miljødirektoratet om PCB-ruter).
Klorparafiner i isolerglassruter fram til 1990, og KFK/HKFK i eldre PUR-skum, for eksempel i kjølerom og isolerte porter.
EE-avfall som armaturer, kondensatorer, brannvarslere og tavler, som skal sorteres ut før riving.

Avfallsforskriften kapittel 14A krever i tillegg at maling, fuger, murpuss og tilstøtende betong og tegl med PCB over grenseverdien fjernes før betong og tegl kan gjenvinnes. Se avfallsforskriften på Lovdata.

Ansvar og rekkefølge i prosjektet

Ansvaret for å utarbeide, følge opp og gjennomføre rapporten og avfallsplanen følger av byggesaksforskriften (SAK10) kapittel 12, der ansvarlig søker, prosjekterende og utførende har hver sin rolle. Som tiltakshaver og bygningseier bør du likevel styre rekkefølgen:

Bestill miljøkartlegging tidlig, gjerne før anbud, så funn og mengder kan prises.
Ta rapporten inn i konkurransegrunnlag, SHA-plan og avfallsplan.
Kartlegg på nytt når bygget er tomt og skjulte konstruksjoner åpnes, og stopp arbeid ved uventede funn.
Krev at farlig avfall merkes, sorteres ut og deklareres før transport, og leveres til godkjent mottak.
Krev sluttrapport for faktisk disponering av avfallet etter TEK17 § 9-9, med kvitteringer.

Ved asbest gjelder i tillegg Arbeidstilsynets regler om tillatelse, melding og etterkontroll (Arbeidstilsynet om asbest).

Hva som bør inn i FDV etterpå

Rapport fra miljøkartleggingen med prøvesvar, tabell over funn og tegninger.
Avfallsplan, deklarasjoner for farlig avfall og sluttrapport med mottakskvitteringer.
Oversikt over hva som er sanert, og hva som bevisst er latt ligge, med merking på stedet.
Ombruksrapport der det er krav om det, og dokumentasjon på ombrukte bygningsdeler.

Neste gang en leietaker flytter ut eller fasaden skal byttes, slipper du å starte fra null. Se også FDV-krav i kontrakten og FDV ved overtakelse.

Slik kan Tidur hjelpe

I Tidur kan du samle FDV-dokumentasjon per eiendom og bygningsdel, stille krav til hvilken dokumentasjon som skal leveres, og registrere avvik når noe mangler eller oppdages underveis. Da finner forvalter, vaktmester og neste entreprenør miljøkartleggingen og sluttrapporten på samme sted. Tidur erstatter ikke miljøkartlegger, laboratorium eller ansvarlig søker, men gjør det enklere å holde orden etter prosjektet.

Vanlige spørsmål

Trenger vi miljøkartlegging ved små arbeider?
Ja. Kartleggingsplikten i § 9-7 første ledd gjelder alle tiltak i eksisterende bygg. Det er kravet om egen rapport som avhenger av tersklene i § 9-6.

Hvem kan utføre miljøkartleggingen?
Forskriften krever at rapporten viser hvem som utførte kartleggingen. Bruk en kartlegger med dokumentert kompetanse på miljøgifter og prøvetaking, og avklar ansvarsrett med ansvarlig søker i søknadspliktige tiltak.

Hva hvis vi er i tvil om noe er farlig avfall?
Ta prøve, eller håndter det som farlig avfall til det motsatte er dokumentert.