Energimerking er obligatorisk ved salg og utleie av boliger og yrkesbygg. Styret i et borettslag trenger ikke merke hver andel «for moro skyld» — men når andeler selges eller leies ut, må det foreligge en gyldig energiattest, og merkingen skal inn i markedsføringen. Det følger av Enovas oversikt over energimerkeordningen og energimerkeforskriften for bygninger.

Dette er praktisk oversikt for styre, forvalter og vaktmester — ikke juridisk rådgivning. Sjekk alltid gjeldende tekst hos Lovdata, Enova og NVE.

Hva er energiattest — og hva endret seg i 2026?

En energiattest består av et energimerke, en tiltaksliste for mulige energieffektiviseringstiltak og dokumentasjon av beregningsgrunnlaget. Attesten utstedes gjennom Enovas energimerkesystem. Energimerket viser en karakter fra A til G, der A er mest energieffektiv.

Fra 1. januar 2026 gjelder oppdatert energimerkeforskrift. Ifølge Enovas side om den nye ordningen er de viktigste endringene:

• Kun én bokstavkarakter A–G (den gamle oppvarmingskarakteren med farger er borte).
• Beregning etter NS 3031:2025.
• Vektingsfaktorer for energibærere (blant annet elektrisitet 1, fjernvarme/fjernkjøling/biobrensel 0,45; eksportert energi 0).
• Justert karakterskala, tilpasset eksisterende bygningsmasse.

Energiattester etter gammel modell er fortsatt gyldige frem til utløpsdato, ifølge Enova.

Hvem er «eier» i et borettslag?

I forskriften § 3 bokstav h regnes blant annet andelseier (jf. borettslagsloven) som eier av bolig. Det er eier som skal sørge for energiattest i tilfellene forskriften krever det — og plikten er vedvarende selv om forrige eier ikke gjorde det (§ 4).

Energiattesten er gyldig i inntil 10 år fra utstedelse, eller til det er gjennomført vesentlige bygningsendringer eller endringer i tekniske systemer som påvirker energimerket, eller til ny attest er utstedt (§ 4).

Når må borettslaget / andelseieren ha energiattest?

De viktigste pliktene for bolig er:

• Salg (§ 5): Eier skal legge frem energiattest for kjøper før avtale om salg inngås. Ved markedsføring skal attesten være med; energimerket (eller forenklet gjengivelse) skal vises i annonser.
• Utleie (§ 6): Eier skal legge frem energiattest for leietaker før leieavtale inngås. Tilsvarende krav til markedsføring. Unntak finnes blant annet for bolig/fritidsbolig som brukes mindre enn fire måneder i året.
• Nybygg / hovedombygging (§ 7): Energiattest skal foreligge før ferdigstillelse. Nye boliger skal ifølge Enova alltid energimerkes av ekspert.

For flerboligbygninger (boligblokker, rekkehus o.l.) kan plikten oppfylles enten med energiattest for hver bolig, eller med én attest for hele bygningen — forutsatt at bygningens attest er utarbeidet av virksomhet som oppfyller kompetansekravene (§ 4 tredje ledd; se også Enovas FAQ for bolig).

Enovas boligside understreker: skal du ikke selge eller leie ut, er det ikke krav om å energimerke — men attesten gir tiltaksliste som er nyttig ved rehabilitering.

Kompetansekrav: når må dere bruke ekspert?

Forskriften § 17 setter kompetansekrav for energimerking av yrkesbygg og bygning med flere boenheter, samt for nye bygninger. For flerbolig/yrkesbygg kreves blant annet virksomhet med ingeniørkompetanse på bachelornivå (bygningsteknikk/energifag) og relevant praksis. Eier har ansvaret for at kravene er oppfylt og skal kunne dokumentere det overfor NVE, kjøper eller leietaker.

Vanlige eneboliger/småhus kan fortsatt merkes selv med enkel registrering via Enovas system (ID-porten), ifølge Enova — men for borettslagsblokker er ekspertløsning ofte det praktiske valget når hele bygningen skal merkes.

Energivurdering av varme- og klimaanlegg — eget spor

I tillegg til energimerking finnes plikt til energivurdering av tekniske anlegg når varmeanlegg har samlet installert effekt over 20 kW, eller klimaanlegg over 12 kW / betjener over 500 m² oppvarmet BRA (§ 13). Vurderingen skal normalt gjøres hvert fjerde år (hvert andre år for varmeanlegg over 100 kW). Rapporten skal registreres i energimerkesystemet. Dette er relevant for mange borettslag med felles fyr-/ventilasjonsanlegg — sjekk anleggsstørrelse og om dere allerede har gyldig vurdering.

Hva bør styret ha orden på i praksis?

1. Oversikt: Har laget energiattest(er) for bygningen, eller ligger ansvaret hos den enkelte andelseier ved salg/utleie? Avklar rollefordeling med forvalter og megler.
2. Gyldighet: Attester eldes (inntil 10 år). Planlegg fornyelse før salgsboom eller større rehab.
3. Tiltakslisten: Bruk anbefalingene sammen med vedlikeholdsplan og tilstandsanalyse — ikke som erstatning for dem.
4. Dokumentasjon: Oppbevar energiattest, beregningsgrunnlag og eventuell energivurderingsrapport der styret og forvalter faktisk finner dem.
5. Markedsføring: Ved salg/utleie: merket skal synes i annonser; attesten skal kunne legges frem før avtale.

NVE er tilsynsmyndighet; Enova forvalter energimerkesystemet (§ 2). Ved overtredelse av bl.a. § 4–§ 8 og § 12–§ 17 kan NVE ilegge overtredelsesgebyr (§ 22).

Kilder

• Energimerkeforskriften for bygninger (FOR-2009-12-18-1665)
• Enova: Energimerking
• Enova: Om Energimerkeordningen (2026)
• Enova: Energimerk din bolig
• Regjeringen: Ny energimerkeordning

Dokumentasjon som faktisk er tilgjengelig

Energiattest og tiltaksliste hjelper lite hvis filene ligger i en privat e-posttråd. Tidur samler eiendom, FDV og dokumentarkiv — med innholdssøk og mulighet til å spørre dokumentene direkte — slik at styre, forvalter og felt har samme oppdaterte underlag. Tidur erstatter ikke energimerking hos Enova, ekspertvurdering eller juridisk rådgivning.