Styret i et borettslag har ansvar for at det elektriske fellesanlegget blir fulgt opp med nødvendig ettersyn og vedlikehold. Loven sier ikke hvor ofte det skal være el-kontroll eller termografering, så det må styret avtale med en registrert elvirksomhet ut fra risiko, alder og bruk. Plikten følger av forskrift om elektriske lavspenningsanlegg (FEL) § 9: eier og bruker skal sørge for nødvendig ettersyn og vedlikehold, slik at anlegget til enhver tid oppfyller sikkerhetskravene. Hver andelseier har på sin side ansvaret for anlegget inne i egen leilighet.

Dette er en praktisk oversikt for styre, forretningsfører og vaktmester. Den er ikke juridisk eller elektrofaglig rådgivning. Sjekk alltid FDV-dokumentasjonen, avtalen med elektroinstallatøren og lagets forsikringsvilkår.

Hvem har ansvaret for hva?

Skillet som brukes i bransjen, blant annet av Nelfo i en artikkel hos Gjensidige, er dette:

• Borettslaget (styret): anlegg i fellesområder og utendørs. Det gjelder for eksempel hovedtavle, oppgangs- og kjellerbelysning, stikkontakter i fellesrom, utebelysning, garasje og felles ladeanlegg for elbil.
• Andelseier: anlegget i egen bolig. Sikringsskapet hører normalt til den enkelte boenheten.

Nelfo peker også på at sikkerheten ikke blir bedre enn den dårligste leiligheten. Derfor velger mange styrer å informere beboerne om ansvaret deres og å tilby felles bestilling av kontroll. Se også guiden om elbillading i borettslag.

Internkontroll: el skal være med

Internkontrollforskriften gjelder blant annet for virksomheter som er omfattet av lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr. DSB skriver i sin veileder for lading av elbil at borettslag og sameier er underlagt krav i forskrift om internkontroll, og at de derfor skal etablere rutiner for kontroll og vedlikehold av det elektriske anlegget i samråd med en registrert elvirksomhet.

I praksis betyr det at styret bør ha en skriftlig rutine for hvem som kontrollerer hva, hvor ofte, og hvordan avvik følges opp. Se HMS og internkontroll i borettslag.

Hva er el-sjekk og termografering?

• El-kontroll er en systematisk gjennomgang av anlegget, med visuell kontroll, målinger og en rapport som skiller mellom det som er i orden og det som må utbedres.
• Termografering betyr at anlegget fotograferes med varmekamera mens det er i drift. Slik kan unormalt varme punkter i tavler, koblinger og kurser bli synlige før de fører til brann eller driftsstans.

Norsk standardserie for dette er NEK 405. Ifølge NEK fastsetter serien krav til kontrollforetak og personer som utfører elektrotermografi, elkontroll og eltakst. FG Skadeteknikk (forsikringsbransjen) beskriver NEK 405-2 som sjekkliste for brannforebyggende elkontroll i bolig og NEK 405-3 for næringsbygg. Hvilken del som passer for fellesanlegget deres, bør kontrolløren avklare.

Nelfo sier i Gjensidige-artikkelen at de anbefaler el-kontroll etter NEK 405 med termografi, fordi feil i elektriske anlegg som regel ikke kan oppdages med det blotte øye.

Hvor ofte bør det kontrolleres?

FEL og internkontrollforskriften setter ikke ett fast intervall for alle borettslag. Hyppigheten bør bestemmes av risiko og bruk, og avtales med elvirksomheten. To konkrete holdepunkter fra forsikringsbransjen:

• Forsikringsbransjen har gjennom Fagutvalg Bygning etablert anbefalte kontrollklasser som brukes til å fastsette anbefalte intervaller og omfang (FG Skadeteknikk).
• Gjensidige oppgir at kunder som gjennomfører el-kontroll med termografering, kan få rabatt på forsikringen når feilene er rettet. Vilkåret er kontrollør sertifisert etter NEK 405-1 og 405-3, og kontrollen må gjentas hvert femte år for å beholde rabatten. Andre selskaper kan ha andre vilkår.

Anlegg med høy belastning, som ladeanlegg, fellesvaskeri og varmekabler, kan trenge tettere oppfølging. Se fellesvaskeri og felleslokaler.

Hvem kan utføre kontrollen?

Arbeid på anlegget skal gjøres av en registrert elvirksomhet. For termografering etter NEK 405-1 stiller sertifiseringsorganene blant annet krav om fagbrev, minst tre års relevant praksis, årlig sikkerhetsopplæring (FSE), bestått eksamen og tilknytning til et foretak som er sertifisert etter NEK 405-4 (DNV). Spør etter sertifikatet før dere bestiller.

DLE-tilsyn: hva skjer?

Det lokale elektrisitetstilsyn (DLE) ligger hos nettselskapet og fører tilsyn med elektriske anlegg i boliger og virksomheter under DSBs kontroll (DSB: Om DLE). Tilsynet er stikkprøvebasert. DSB anbefaler å samle dokumentasjon om anlegget, gå gjennom internkontrollrutinene og rette kjente feil før tilsynet, og sørge for at noen er til stede (DSB: varsel om DLE-tilsyn).

Dokumentasjon styret bør ha

Etter FEL § 13 skal eier av anlegget til enhver tid oppbevare samsvarserklæring og oppdatert dokumentasjon for anlegget. Samle dette i FDV-arkivet:

1. Samsvarserklæringer og kursfortegnelser for fellesanlegget.
2. Avtale med elvirksomhet om kontroll og vedlikehold.
3. Rapporter fra el-kontroll og termografering, med dato og utførende.
4. Avviksliste og dokumentasjon på at funn er rettet.
5. Eventuelle DLE-rapporter og svar på pålegg.
6. Informasjon som er sendt til beboerne om deres eget ansvar.

Se FDV-dokumentasjon og NS 3451 og vedlikeholdsplan for borettslag.

Hva vaktmester kan se etter mellom kontrollene

• Knuste deksler på brytere, stikkontakter og armaturer.
• Kabler som er revet løs eller skadet, for eksempel etter flytting.
• Skjøteledninger og stikkontakter i boder brukt til lading av elbil.
• Lukt av brent plast, misfarging eller varme deksler. Meld fra til elektriker, ikke åpne tavlen selv.
• Låst og ryddig tavlerom uten lagring av brennbart materiale.

Vaktmester skal ikke utføre elektrisk arbeid uten nødvendig kvalifikasjon. Oppgaven er å se, melde og følge opp.

Oppfølging i praksis

Med Tidur kan du legge visuelt ettersyn av fellesanlegget inn i oppgaveplanen for bygget, som gjentakende oppdrag vaktmester følger ute. Avvik kan meldes med bilde og lukkes når elektrikeren har rettet dem. Kontrollrapporter, termografirapporter og samsvarserklæringer kan ligge i dokumentarkivet med NS 3451-struktur. Tidur erstatter ikke el-kontroll, termografering eller elektrofaglig vurdering.

Ofte stilte spørsmål

Er det lovpålagt med termografering i borettslag?
Vi har ikke funnet et generelt lovkrav om termografering for borettslag. Plikten er ettersyn og vedlikehold etter FEL § 9 og rutiner i internkontrollen. Termografering anbefales av bransjen og kan være et forsikringsvilkår.

Hvem betaler for el-kontroll i leilighetene?
Anlegget i boenheten er andelseierens ansvar. Styret kan tilby felles bestilling, men kostnadsfordelingen bør avklares med forretningsfører og eventuelt generalforsamlingen.

Hvor lenge må rapportene oppbevares?
FEL § 13 sier at eier til enhver tid skal oppbevare samsvarserklæring og oppdatert dokumentasjon. Det enkleste er å ta vare på alle kontrollrapporter så lenge anlegget er i bruk.

Kilder

• Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg §§ 9 og 13 (Lovdata)
• Internkontrollforskriften (Lovdata)
• Veileder for lading av elbil (DSB)
• Om DLE og varsel om DLE-tilsyn (DSB)
• Elkontroll etter NEK 405 (FG Skadeteknikk)
• Elektriske anlegg i borettslag og sameier (Gjensidige, med Nelfo)
• NEK 405-1 elektrotermografi (DNV)