Hver boenhet i et borettslag skal ha brannalarmanlegg eller et tilstrekkelig antall røykvarslere, og alarmen skal kunne høres tydelig på soverom og oppholdsrom med lukkede dører. Det følger av forskrift om brannforebygging § 7. Styret representerer eier, men det er praktisk å dele oppgavene mellom styret, andelseierne og eventuelle servicefirmaer.

Dette er en praktisk oversikt for styre, forretningsfører og vaktmester. Den er ikke juridisk eller brannteknisk rådgivning. Sjekk alltid FDV-dokumentasjonen for deres bygg og vilkårene i forsikringen.

Hva krever forskriften i boligen?

Etter § 7 skal eieren sørge for at boliger har brannalarmanlegg eller tilstrekkelig røykvarsling. Minstekravet er minst én detektor eller røykvarsler i hver etasje, som skal dekke kjøkken, stue, sone utenfor soverom og sone utenfor tekniske rom. Alarmen skal høres tydelig på oppholdsrom og soverom når dørene mellom rommene er lukket.

DSBs veiledning forklarer at «dekke» betyr at røykvarsleren må kunne oppdage røyk og flammer innen rimelig tid. I en åpen løsning kan én varsler dekke flere soner. Er rommene adskilt, trengs det vanligvis flere. DSB anbefaler seriekobling slik at alle varsler samtidig, og at alarmstyrken bør være minst 60 dB i hvert rom med lukkede dører.

Samme paragraf krever manuelt slokkeutstyr (husbrannslange eller godkjent håndslokker) og at både røykvarslere og slokkeutstyr kontrolleres og vedlikeholdes etter leverandørens anvisninger.

Hvem har ansvaret i borettslag?

I sameier og borettslag er det styret som representerer eier, ifølge DSB. Styret må derfor sørge for at kravene er oppfylt. Samtidig skriver DSB at det er mest hensiktsmessig at hver andelseier selv sørger for røykvarsler og slokkeutstyr i boenheten, fordi styret ikke uten videre kan kreve adgang. Borettslaget regnes som en virksomhet og har plikt til systematisk sikkerhetsarbeid etter § 9, med dokumentasjon etter § 10.

Styret har et klart ansvar for røykvarslere og slokkeutstyr i fellesområder, og for fellesinstallasjoner som brannalarmanlegg og sprinkler. Andelseierne skal da gi adgang til boligen for nødvendig kontroll og vedlikehold. Ved utleie er løpende funksjonskontroll, batteriskift og testing av røykvarsler lagt til leieren etter husleieloven § 5-3, mens eieransvaret for at utstyret finnes og vedlikeholdes fortsatt ligger hos eieren.

Brukerne skal melde fra om forfall og skader på sikkerhetsinnretninger, etter § 11. Se også den overordnede guiden om brannvern i borettslag.

Røykvarsler eller felles brannalarmanlegg?

Forskrift om brannforebygging § 7 er minstekravet for eksisterende boliger. Nye boligblokker følger i tillegg TEK17 § 11-12. DiBKs veiledning skiller typisk mellom:

• Eneboliger, rekkehus og lignende med én boenhet, der røykvarslere tilkoblet strømnett (med batterireserve) kan være nok når de dekker kjøkken, stue, sone utenfor soverom og tekniske rom.
• Boligblokker og andre boligbygninger der det vanligvis kreves brannalarmanlegg. Detektorer i leiligheter skal dekke kjøkken, stue og sone utenfor soverom, med minst én detektor per etasje og alarmstyrke minst 60 dB. Detektorer og alarmorganer skal også være i trapperom, kjeller og loft, og manuell melder i trapperom ved hovedinngang.

Etter DiBKs veiledning varsler alarm utløst i én leilighet først bare der, men aktiverer resten av anlegget hvis den ikke kvitteres ut innen to minutter. Alarm i fellesarealer eller utløst slokkeanlegg varsler alle. Eldre blokker uten felles anlegg kan likevel ha plikt til å vurdere oppgradering etter forskrift om brannforebygging § 8, så langt det er praktisk og økonomisk forsvarlig. Installasjon av brannalarmanlegg er et eksempel DSB nevner som normalt innenfor den rammen.

Kontroll og vedlikehold

For vanlige røykvarslere er det normalt nok å bruke testknappen, og DSB skriver at de fleste ikke krever annet vedlikehold enn batteribytte. For felles brannalarmanlegg gjelder den generelle kontrollplikten i § 5: anlegget skal kontrolleres og vedlikeholdes slik at det fungerer som forutsatt, både alene og sammen med andre sikkerhetsinnretninger. Omfang og hyppighet tilpasses anlegget og byggets risiko.

DSB viser til NS 3960 (brannalarmanlegg) som en standard som normalt dekker kontrollplikten. Forsikringsselskapene kan kreve FG-godkjent kontroll; brannvesenet kan ikke kreve FG-godkjenning med hjemmel i § 5 alene. Ha derfor serviceavtale og lagre kontrollrapporter i FDV-arkivet.

• Test røykvarslere jevnlig, for eksempel månedlig eller etter leverandørens anvisning.
• Bytt batteri når varsleren piper, og bytt hele enheten når den er utgått på dato (ofte etter omkring ti år – sjekk merking).
• Avtal årlig kontroll av felles brannalarmanlegg med sertifisert virksomhet.
• Sjekk at anlegget og eventuelle sprinkleranlegg er testet sammen der de skal virke sammen.
• Hold rømningsveier fri; se guiden om rømningsveier.

En enkel sjekkliste for styret

1. Kartlegg hva som finnes: enkelte røykvarslere, felles brannalarmanlegg, eller begge deler. Finn tegninger og FDV for anlegget.
2. Avklar ansvarsfordeling skriftlig: hva styret følger opp i fellesarealer, og hva andelseierne skal sørge for i boligen.
3. Informer beboerne om testing, batteribytte og hvordan de melder feil.
4. Inngå eller gjennomgå serviceavtale for felles anlegg, og sett frist for å lukke avvik.
5. Ta varsling og slokkeutstyr inn i internkontrollen og vedlikeholdsplanen.
6. Dokumenter kontroller og avvik slik at laget kan vise at pliktene etter §§ 9–10 er fulgt.

Oppfølging i praksis

Med Tidur kan du legge testing av røykvarslere og ettersyn av felles brannalarm inn i oppgaveplanen for bygget, slik at det blir sjekklisten vaktmester bruker ute på oppdrag, og sette det opp som gjentakende oppdrag. Avvik, som en død røykvarsler eller en feilmelding på sentralen, kan meldes med bilde fra mobilappen og følges opp til de er lukket. Kontrollrapporter og anleggsdokumentasjon kan samles i dokumentarkivet med NS 3451-struktur. Tidur erstatter ikke service, FG-kontroll eller faglige vurderinger av anlegget.

Ofte stilte spørsmål

Må alle leiligheter ha røykvarsler?
Ja. Forskrift om brannforebygging § 7 gjelder alle boliger, uavhengig av byggeår. Nyere blokker har ofte i tillegg felles brannalarmanlegg etter TEK17.

Hvem bytter batteri i leiligheten?
I praksis den som bor der. Styret kan likevel organisere årlig runde, dele ut batterier eller bestille kontroll der andelseierne slipper inn. Ved utleie er løpende testing og batteriskift leierens oppgave etter husleieloven.

Må vi ettermontere brannalarmanlegg i en eldre blokk?
Ikke automatisk. § 8 krever oppgradering til minst nivået i byggeforskriften fra 1984, så langt det er praktisk og økonomisk forsvarlig. Brannalarmanlegg er et typisk tiltak, men vurderingen bør gjøres av fagfolk og ses i sammenheng med forsikring og brannvesenets råd.

Er det nok med én røykvarsler i gangen?
Bare hvis den faktisk dekker kjøkken, stue, sone utenfor soverom og tekniske rom, og alarmen høres tydelig med lukkede dører. Ofte trengs flere.

Kilder

• Forskrift om brannforebygging §§ 5, 7, 8, 9, 10 og 11 (Lovdata)
• Veiledning til forskrift om brannforebygging (DSB)
• Ofte stilte spørsmål til forskrift om brannforebygging (DSB)
• TEK17 § 11-12 med veiledning (DiBK)
• Brannsikring i borettslag og sameier (Asker og Bærum brann og redning)