tidur.no - Loog

Sist oppdatert: 20. oktober 2026

Et årshjul for eiendomsdrift er en kalender, måned for måned, som samler lovpålagte kontroller, service etter avtale, sesongrunder og den årlige gjennomgangen av internkontrollen i ett dokument. Regelverket gir få faste datoer. Heis skal ha sikkerhetskontroll minst hvert annet år (TEK17 § 16-1), og kjøletårn og luftskrubbere skal ha prøvetaking hver måned (forskrift om miljørettet helsevern § 11b). Resten plasserer du selv etter serviceavtaler, FDV-dokumentasjon og risiko. Nedenfor finner du en mal du kan lime inn i et regneark.

Kort fortalt

Årshjulet svarer på hva som skal skje hvilken måned, og hvem som gjør det.
Bare noen få intervaller står i forskrift. Resten er «etter avtale» eller «etter FDV».
Hver linje bør ha anlegg, ansvarlig, hjemmel eller kilde og hvor rapporten lagres.
Avslutt året med en gjennomgang av internkontrollen og neste års budsjett.

Dette er en praktisk mal, ikke juridisk rådgivning. Brannkonsept, forsikringsvilkår og leieavtaler kan stille strengere krav.

Hva er forskjellen på årshjul, DV-plan og serviceavtaleregister?

De tre henger sammen, men svarer på ulike spørsmål:

Serviceavtaleregisteret sier hvem som leverer service på hvilket anlegg, og på hvilke vilkår. Se serviceavtaler og driftsplan.
DV-planen sier hva som skal vedlikeholdes og skiftes ut de neste årene, ofte basert på tilstandsanalyse.
Årshjulet legger alt dette på en tidslinje for ett år, sammen med egne runder og administrative frister.

Uten årshjul havner oppgavene der leverandøren eller tilfeldighetene plasserer dem. Da får du tre servicebesøk i samme uke, og ingen kontroll i juli.

Hvilke frister står faktisk i regelverket?

Disse er de faste minstekravene som er relevante for de fleste næringsbygg:

Heis: Sikkerhetskontroll av et sikkerhetskontrollorgan minst hvert annet år, og loggbok som kan være elektronisk (TEK17 § 16-1).
Kjøletårn, luftskrubbere, befuktningsanlegg og innendørs fontener: Mikrobiologisk prøvetaking minst hver måned, med mindre det kan dokumenteres at legionella ikke kan vokse og spre seg (forskrift om miljørettet helsevern § 11b).
Andre innretninger som kan spre legionella (for eksempel dusjer): Regelmessig ettersyn og rutiner basert på en risikovurdering. Forskriften sier ikke hvor ofte.
Håndslokkere: DSBs veiledning til brannforskriften nevner egenkontroll hvert halvår.
Brannsikkerhetsinnretninger ellers: Kontroll og vedlikehold tilpasset bygg og risiko (brannforskriften § 5). DSB viser til leverandørens anvisninger og Norsk Standard.
Internkontrollen: Systematisk overvåking og gjennomgang, skriftlig dokumentert (internkontrollforskriften § 5 nr. 8). Forskriften setter ikke et intervall. En fast årlig gjennomgang er en praktisk løsning.

Den fullstendige oversikten med hjemler står i lovpålagte kontroller i næringsbygg.

Slik bygger du årshjulet i fem steg

List anleggene. Ta utgangspunkt i FDV-dokumentasjonen og gi hvert anlegg en NS 3451-kode.
Legg inn faste minstekrav fra listen over, med hjemmel.
Legg inn service fra serviceavtalene, med intervallet som står i avtalen.
Legg inn sesongrunder (tak, takrenner, sluk, uteareal, varme og ventilasjon) og egne runder fra sjekklisten for vaktmester.
Spre belastningen. Flytt besøk som ikke er bundet til en bestemt måned, slik at hver måned har en håndterbar mengde. Unngå ferieukene for kontroller som trenger egne folk til stede.

Mal: årshjul måned for måned (CSV)

Lim inn i et regneark, slett det som ikke gjelder bygget, og fyll inn ansvarlig og rapportsted. «Etter avtale» betyr at tidspunktet følger serviceavtalen. «Etter FDV» betyr at det følger FDV-instruksen.

maned;ns3451;oppgave;type;intervall;kilde;ansvarlig;rapport_til
Hver måned;36;Prøvetaking kjøletårn/luftskrubber (hvis bygget har det);Lovkrav;Månedlig;Milj. helsevern § 11b;Laboratorium;FDV 36
Hver måned;31;Legionellarutine dusjer og varmtvann;Driftsrutine;Etter risikovurdering;Milj. helsevern § 11b;Drift;FDV 31
Januar;54;Service brannalarm;Service;Etter avtale;Brannforskr. § 5;Leverandør;FDV 54
Februar;26;Snø og is på tak, ved behov;Sesong;Ved behov;Etter FDV;Vaktmester;
Mars;33;Egenkontroll håndslokkere;Egenkontroll;Hvert halvår;DSB-veiledning;Drift;FDV 33
April;26;Tak, takrenner og sluk etter vinteren;Sesong;Årlig;Etter FDV;Vaktmester;FDV 26
Mai;36;Service ventilasjon og filterbytte;Service;Etter avtale;Etter FDV;Leverandør;FDV 36
Juni;62;Sikkerhetskontroll heis (år med kontroll);Lovkrav;Minst hvert 2. år;TEK17 § 16-1;Kontrollorgan;FDV 62
August;44;Funksjonstest nødlys og ledesystem;Service;Etter avtale;Brannforskr. § 5;Leverandør;FDV 44
September;33;Egenkontroll håndslokkere;Egenkontroll;Hvert halvår;DSB-veiledning;Drift;FDV 33
September;32;Varmeanlegg før fyringssesongen;Service;Etter avtale;Etter FDV;Leverandør;FDV 32
Oktober;33;Service sprinkler;Service;Etter avtale;Brannforskr. § 5;Leverandør;FDV 33
Oktober;26;Takrenner og sluk etter løvfall;Sesong;Årlig;Etter FDV;Vaktmester;FDV 26
November;36;Service ventilasjon og filterbytte;Service;Etter avtale;Etter FDV;Leverandør;FDV 36
Desember;–;Gjennomgang av internkontrollen;Administrativ;Årlig (praksis);IK-forskr. § 5 nr. 8;Driftsleder;HMS-perm
Desember;–;Serviceavtaler som utløper, budsjett neste år;Administrativ;Årlig;Egen rutine;Driftsleder;

Månedene er eksempler. Bruk datoene i egne avtaler. Heis med kontroll annethvert år markeres bare i de årene kontrollen skal skje.

Hvordan holder du årshjulet levende?

Én ansvarlig per linje. «Drift» er ikke en person.
Rapporten er en del av oppgaven. En kontroll er ikke ferdig før rapporten ligger på anlegget i FDV. Brannforskriften § 10 krever at eier kan dokumentere at pliktene er oppfylt.
Avvik får egen frist. Funn fra service og kontroll følges opp som avvik, se avvikshåndtering i eiendomsdrift.
Oppdater ved endringer. Ny leietaker, ombygging eller nytt anlegg betyr nye linjer.
Bruk desember-gjennomgangen. Hva ble ikke gjort, hvorfor, og hva må inn i budsjettet? Se internkontroll for næringsbygg.

Slik er det løst i Tidur

I Tidur legges faste rutiner inn som gjentakende oppdrag, fra daglig og ukentlig til månedlig, kvartalsvis og årlig, eller ved behov. Anlegg og utstyr kan registreres med leverandør, serviceintervall i måneder og siste service. Tidur regner ut neste frist og viser om den er forfalt eller kommer innen 30 dager. Tiltaksplaner har budsjettlinjer, og rapporter lagres på anlegget i FDV-strukturen etter NS 3451. Tidur erstatter ikke kontrollorganer eller kompetente leverandører.

Ofte stilte spørsmål

Er det lovpålagt å ha et årshjul?

Nei. Det er kontrollene, vedlikeholdet og dokumentasjonen som er pålagt. Årshjulet er et verktøy for å få det gjort til riktig tid.

Hvor ofte skal brannalarmen kontrolleres?

Brannforskriften har ikke et tall. DSB viser til Norsk Standard og leverandørens anvisninger. Følg serviceavtalen, standarden og forsikringsvilkårene.

Hva gjør jeg med oppgaver som ikke har et fast intervall?

Sett intervallet ut fra FDV-instruksen, leverandørens anbefaling og egen risikovurdering, og skriv ned begrunnelsen. Da kan du forklare valget ved tilsyn.

Bør leietakerne se årshjulet?

Ja, de delene som berører dem, for eksempel test av brannalarm og planlagte stopp i ventilasjon eller heis. Varsle før besøket.